Полностью защитить себя от мошенничества при осуществлении покупки квартиры невозможно, но свести риск к минимуму, исключив хотя бы самые наглые способы, вполне возможно, если за несколько дней до подписания договора купли – продажи квартиры, документы просмотрит юрист, и будут добыты дополнительные сведения о покупаемой квартире.
А разве нотариус, который заверяет сделку, не проверяет эти документы?
Конечно, нотариальное заверение сделки, снижает риск умышленного обмана, но полностью проверить законность сделки нотариус не в состоянии. Тем более что были случаи, когда нотариусы сами являлись соучастниками мошенничества. В виду несовершенства закона «О нотариате», привлечь такого нотариуса к ответственности очень тяжело, поскольку, действуя в рамках инструкции Минюста, нотариус способен подыграть мошенникам, и не вдаваться в некоторые детали сделки, которые должны насторожить специалиста в области гражданского и жилищного права.
В настоящее время большинство сделок происходит при помощи агентств по продаже недвижимости. Несут ли они какую – либо ответственность за последствия сделок, если покупателя обманули?
Когда Вы обращаетесь в такое агентство, они Вам пообещают все, что угодно, но если Вы прочитаете договор, который они предлагают Вам заключить с ними, то там Вы не увидите ни слова о том, что агентство несет какую либо ответственность перед Вами за последствия сделки. Фактически их роль сводится к подбору вариантов квартир, их оценке, помощи в осуществлении освобождения и выписки из приобретенной квартиры. Меня всегда удивляет, что после подписания договора купли - продажи квартиры, представитель агентства требует вернуть подлинник договора с агентством, якобы для бухгалтерии. Это свидетельствует о том, что в будущем, если возникли какие – либо проблемы с квартирой, Вы вообще не сможете сослаться на договорные отношения с агентством и предъявить к ним какие – либо претензии.
Какие способы мошенничества с квартирами наиболее распространены?
Первая группа способов – это явное мошенничество. Вас обманывают либо относительно продавца, т. е. лицо, которое подписывает договор купли – продажи, не имеет на то полномочий, либо относительно самой квартиры, подписывая договор купли – продажи, Вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую осматривали. В этом случае, через некоторое время к Вам обращается настоящий собственник приобретенной Вами квартиры, который может быть и в сговоре с мошенниками, и сообщает, что свою квартиру продавать никому не собирался, и дай бог, что бы Вам еще дали время собрать вещи. Естественно, что тех лиц, которым Вы передали деньги, больше никогда не увидите. Конечно, эти действия подпадают под ст. 190 УК Украины «Мошенничество», но мошенников надо еще найти.
Вторая группа более изощренна. Мошенничества, в смысле Уголовного Кодекса тут нет. Через некоторое время к продавцу предъявляют иск о признании сделки недействительной, суд рассматривает дело в соответствии с Гражданским Кодексом и выносит законное решение, удовлетворяя иск. Основания для удовлетворения иска изложены в Гражданском Коодексе. том случае, продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги, которые он уплатил продавцу за квартиру, согласно подписанного договора. Мастерство мошенников заключается в том, что бы искусственно создать ситуацию, при которой суд будет просто обязан вынести такое решение.
Давайте по подробнее о первых способах мошенничества. Как это можно приобрести квартиру не у собственника, что бы хозяин об этом ничего не знал, или как это можно приобрести квартиру не ту, которую выбрал?
Очень просто, допустим по поддельному паспорту. Грубо, но иногда срабатывает. Или более юридически изощренно. Лицо, которое подписывает договор на стороне продавца, действует на основании доверенности, выданной собственником. Но потом оказывается, что собственник квартиры на тот момент уже отозвал свою доверенность, а поверенный Вам об этом не сообщил, забыл. Или собственник на момент подписания сделки умер, а доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. Но поверенный опять таки, Вам об этом не сообщил.
Что касается приобретения не той квартиры, то хочу привести пример мошенничества, который имел место в Москве в начале 90х годов, когда название улиц менялось очень часто. Мошенники прикрепляли вывески на дома, находящиеся в центре Москвы, на которых были указаны улицы окраин. Покупателю, который плохо ориентировался в названии Московских улиц, показывали престижную квартиру, которая стоила например, 300 000 долларов, продавали за 200 000. Оформляли сделку у нотариуса. Позднее выяснялось, что покупатель действительно приобрел квартиру по адресу, указанному в договоре, только улица эта находится на самом краю Москвы и стоит максимум 50 000 долларов. Представьте себе, что на престижном доме по ул. Дерибасовская повесили табличку, что это ул. Добровольского и продали четырех комнатную квартиру по цене ул. Дерибасовской, на самом деле на ул. Добровольского. Причем по документам все будет совершенно законно, нотариус ведь не знал, какую квартиру Вы перед этим осматривали.
Еще раз повторюсь, эти действия продавцов явно криминальные и влекут уголовную ответственность. Выдает таких продавцов специально созданная атмосфера нервозности, объяснения о том, что продать надо очень быстро, за цену, которая существенно ниже рыночной.
Теперь по поводу второй группы способов мошенничества. Какие такие ситуации могут повлечь признание сделки недействительной?
Наиболее рискованные сделки с квартирами, право собственности у продавца, на которые возникло вследствие приватизации. Дело в том, что в приватизации квартиры должны участвовать все лица, которые были прописаны в ней, даже если кто-либо в этот момент там не проживал и временно отсутствовал. Перечень случаев, когда непроживание в квартире считается временным, и за человеком сохраняется право на квартиру, указан в ст. 71 Жилищного Кодекса. Это, например выезд в другой населенный пункт для дневного обучения, срочная служба в армии, нахождение моряка в рейсе, выезд для ухода за больными родителями, нахождение в местах лишения свободы до 6 месяцев и др. Но даже, если отсутствие прописанного жильца в квартире и не является временным отсутствием, то для того, что бы приватизация квартиры проводилась без него, необходимо решение суда о признании его утратившим право на это жилое помещение.
Если же жильцы, каким-то образом осуществили приватизацию и соответственно продажу квартиры без участия отсутствующего члена семьи, то существует реальная угроза того, что такой человек узнав об этом, предъявит иск в суд о признании приватизации и купли – продажи квартиры недействительной. Нотариусы же проверяют только то, что бы договор купли – продажи подписывали те лица, которые указаны в свидетельстве о праве собственности, а не то, кто участвовал либо не участвовал в приватизации.
Другие основания для признания сделки недействительной – продавец заявляет, что в момент подписания договора он находился в состоянии, в котором не способен понимать значение своих действий. Т. е. под воздействием, какого – либо лекарственного препарата, наркотика или других веществ. Например, собственником квартиры является пожилой человек, который находится на стационарном лечении. В этом случае, нотариуса привозят в лечебное учреждение, где собственник подписывает договор купли – продажи. В последующем, он подает иск в суд о том, что в момент подписания договора ему кололи лекарство, под воздействием которого он был фактически в состоянии, в котором он не понимал, о чем его спрашивают, что от него хотят, и под чем он подписывается. Нотариус может «не заметить» такого состояния продавца, либо пояснить, что внешне он был нормальным, а в медицине он разбираться не обязан.
Так же сделка может быть признана недействительной, если продавец докажет, что продать квартиру он был вынужден под воздействием тяжких обстоятельств, например, болезнь близких родственников и другие обстоятельства. Основанием для вынесения решения судом, являются доказательства того, что под воздействием тяжких обстоятельств, продавец заключил сделку на явно невыгодных для него условиях, (заниженная цена сделки), и при отсутствии этих обстоятельств он не заключил бы такую сделку.
Сделка может быть признана недействительной так же, если продавец судом признан ограничено недееспособным, (а в паспорте об этом отметок не делают), и для осуществления такой сделки необходимо согласие опекуна.
Если квартира приобретается у юридического лица, обычно это бывает, когда приобретается новое жилье у строительных фирм, то Уставы некоторых фирм содержат ограничения относительно права руководителя такой фирмы, осуществлять сделки на большие суммы. Договор подпишет руководитель фирмы, а потом сама фирма подаст иск в суд о признании сделки недействительной, поскольку руководитель не имел таких полномочий, согласно Устава фирмы.
Это далеко не полный перечень случаев, когда договор купли – продажи квартиры могут признать недействительным, а только наиболее распространенные. Самое страшное, это то, что даже при наличии умысла продавца на мошенничество, и искусственное создание ситуаций для последующего признания сделки недействительной, его действия не попадают под ст. 190 Уголовного Кодекса Украины. Ведь окончательную точку в споре будет ставить суд, а обращение в суд не наказуемо.
В какой срок к покупателю может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной?
В течение 3х лет, начиная со дня, когда лицо узнало, либо должно было узнать о том, что его права на эту квартиру нарушены. Эта дата может и не совпадать с днем заключения сделки. Например, 3х летняя исковая давность в случае, когда в приватизации не участвовал гражданин, который не проживал в квартире на момент приватизации, начинается не с дня осуществления сделки, а с того дня, когда такой человек узнал о том, что приватизация произошла без него. Например, освободившись с мест лишения свободы, через 10 лет после осуществления сделки.
Какие же последствия признания договора купли – продажи квартиры недействительным для продавца и покупателя?
В этом случае, суд выносит решение о том, что покупатель больше не является собственником приобретенной квартиры и подлежит выселению, если успел туда вселится. Одновременно суд обязывает продавца выплатить покупателю стоимость квартиры, указанную в договоре.
Обычно люди с целью сэкономить на расходах, связанных с оформлением сделки, указывают в договоре сумму, меньшую чем ту, за которую реально продают. Чем это грозит в случае признания сделки недействительной?
В этом то весь и фокус со стороны мошенников. Суд обязывает продавца вернуть покупателю не ту сумму, за которую реально была продана квартира, а за ту, которую продавец и покупатель указали в договоре. Никакие свидетели, расписки не являются для суда доказательствами того, что, например, продавец получил от покупателя на самом деле 20 000 долларов, а не 7 000 гривен, как указано в договоре. Ведь именно на это и направлен умысел продавца - мошенника, записать в договоре 7 000 грн., взять с Вас 20 000 долларов, а потом вернуть Вам 7 000 грн. Разница в деньгах и составляет его заработок на таких грязных сделках.
Кстати именно агентства по продаже недвижимости, почему-то, предлагают покупателям указывать в договоре минимальную стоимость квартиры (она определена в справке – характеристике, выдаваемой ГБТИ и РОН, и называется инвентаризационной). Чем старше дом, тем ниже ее величина. В новых домах она может быть даже выше рыночной стоимости. Госпошлина, уплачиваемая нотариусу (2 %) рассчитывается исходя из суммы сделки, но не ниже инвентаризационной стоимости квартиры. Представители агентства предлагают покупателю взять с продавца расписку, о том, что реально квартира была продана за 20 000 долларов. Не ясно, какие цели преследуют агентства, давая такие советы. Хотелось бы верить, что они не вступают в сговор с мошенниками. Но эту расписку нельзя будет предъявлять официально, поскольку у продавца возникают налоговые обязательства на сумму, указанную в расписке. Если же в договоре указали заведомо меньшую сумму, и еще пытаетесь доказать это при помощи расписки, то продавцу необходимо уплатить подоходный налог с суммы, указанной в расписке, который в настоящее время составляет 15%. Если об этом узнает налоговая, то продавец обязан выплатить налог и пеню исходя из размера 120% годовых учетной ставки НБУ за каждый день просрочки. кая расписка свидетельствует так же и о том, что и покупатель, с целью непоступления госпошлины в госбюджет, занизил сумму сделки. Так что наличие такой расписки ничего Вам не даст и не защитит в суде.
Что же делать гражданину при покупке квартиры, что бы не быть обманутым?
Самое главное, это указывать в договоре реальную сумму, за которую Вы покупаете квартиру. Сэкономив 200 – 250 долларов на сделке, Вы рискуете потерять 20 000 долларов. Кстати ее совершенно законно можно указывать цену квартиры в гривнах с эквивалентом любой валюты. Если продавец будет знать, что ему придется возвращать реальную стоимость квартиры, то он вряд ли будет подавать в суд иск о признании сделки недействительной, поскольку ему это не выгодно. Поэтому, не поддавайтесь уговорам экономить на уплате госпошлины.
Если приобретаете приватизированную квартиру, то необходимо добыть у паспортистки ДЭЗа сведения о том, кто был прописан в данной квартире на момент приватизации, если количество прописанных и лиц, которые участвовали в приватизации совпадает, то все нормально, а если кто то из прописанных не является собственником квартиры, то необходимо выяснять, почему он не участвовал в приватизации, где находился в момент приватизации, и имеется ли решение суда о признании его утратившим право на жилое помещение.
Если собственником квартиры является один человек, то необходимо поинтересоваться состоит ли он в браке.
Если собственник очень пожилой человек, то необходимо посоветоваться с лечащим врачом о том, какие препараты он принимает, и какие последствия вызывают такие препараты.
Если же продавец продает квартиру по доверенности от хозяина, то обязательно надо увидеть собственника и убедиться в том, что он жив, и в нормальном психическом состоянии.
У юридического лица – продавца следует проверить Устав, не содержит ли он ограничений в полномочиях руководителя на продажу квартиры, и имеется ли в этом случае разрешение организации.
В заключение хочу привести характерный пример из своей практики. Молодая семья (мои клиенты) приобрели 3х комнатную квартиру, на ул. Софиевская, за 22 000 долларов США (события 2003 года) квартира до этого этого была приватизирована продавцом. В договоре, по совместному согласию продавца, и покупателя было указано, что квартира продается за 7 000 грн. (инвентаризационная стоимость). Через пол года собственником дома к продавцу и покупателю был предъявлен иск о признании приватизации и купле – продажи квартиры недействительными, поскольку, оказывается на самом деле квартира не 3х комнатная, а 2х комнатная, а третья комната является незаконно возведенной пристройкой, которая построена вплотную к подстанции, размещенной в этом доме, и препятствует входу в эту подстанцию. Удивительно, что в техническом паспорте на эту квартиру была указана эта пристройка как комната, и приватизация осуществлялась с пристройкой. Интересно, как себя повел в суде продавец, который на вырученные от продажи квартиры денег, уже приобрел себе другую квартиру. Он тут же признал иск полностью и выразил желание вернуться в проданную им квартиру, обязавшись вернуть полученные им деньги (7 000 грн. разумеется, а не 22 000 долларов США). Слава богу, дело закончилось благополучно для всех, но покупателям пришлось сильно попереживать, рискуя получить назад 7 000 грн. и потерять приобретенную квартиру.
Таким образом, приобретение квартиры всегда сопряжено с риском потерять и большую часть денег и квартиру. Универсальных способов защиты от мошенников нет. Главное, это помнить, что бесплатный сыр только в мышеловке, и не следует зариться на слишком дешевые квартиры, экономить на госпошлине и юристе. Стоимость юридических услуг по сопровождению купли – продажи квартир относительно невысока, но позволяет избежать крупных потерь в будущем.
